Kredyt hipoteczny to temat pełen specjalistycznych pojęć, które dla osoby spoza branży finansowej często brzmią niezrozumiale. Poniżej znajdziesz proste wyjaśnienia najważniejszych terminów, z którymi spotkasz się, ubiegając się o kredyt mieszkaniowy lub gotówkowy. Słownik będziemy sukcesywnie rozbudowywać.
BIK (Biuro Informacji Kredytowej)
Instytucja, która gromadzi dane o historii kredytowej klientów banków i SKOK-ów – zarówno o terminowo spłacanych zobowiązaniach, jak i o opóźnieniach. Na podstawie tych danych bank ocenia Twoją wiarygodność (tzw. scoring BIK) przed podjęciem decyzji kredytowej. Warto wcześniej sprawdzić własny raport BIK, żeby wiedzieć, na co bank zwróci uwagę.
DSTI (Debt Service to Income)
Wskaźnik pokazujący, jaki procent Twojego miesięcznego dochodu netto pochłaniają wszystkie raty kredytów i pożyczek łącznie (nie tylko nowego kredytu). Banki w Polsce stosują orientacyjne progi bezpieczeństwa (zwykle ok. 40–50%, w zależności od poziomu dochodów i polityki danego banku) – im niższy DSTI, tym większa szansa na pozytywną decyzję kredytową.
Hipoteka
Zabezpieczenie kredytu na nieruchomości, wpisywane do księgi wieczystej. Dzięki hipotece bank ma pierwszeństwo w dochodzeniu spłaty z nieruchomości, gdyby kredytobiorca przestał spłacać zobowiązanie. To standardowe zabezpieczenie każdego kredytu mieszkaniowego w Polsce.
Karencja w spłacie kredytu
Okres, w którym kredytobiorca spłaca wyłącznie odsetki, bez części kapitałowej raty (np. w trakcie budowy domu, przed uruchomieniem pełnej kwoty kredytu). Obniża to wysokość raty na czas karencji, ale wydłuża łączny okres spłaty kapitału.
Konsolidacja kredytu
Połączenie kilku zobowiązań (np. kredytu gotówkowego, karty kredytowej, limitu w koncie) w jeden kredyt, zwykle z jedną, niższą ratą miesięczną. Może obniżyć obciążenie budżetu domowego, choć często wydłuża okres spłaty i zmienia łączny koszt kredytu – warto to policzyć przed podjęciem decyzji.
Księga wieczysta
Publiczny rejestr prowadzony przez sądy rejonowe, w którym ujawnia się stan prawny nieruchomości – kto jest właścicielem, czy nieruchomość ma obciążenia (np. hipotekę) oraz czy toczą się wobec niej jakieś roszczenia. Bank zawsze sprawdza księgę wieczystą nieruchomości przed udzieleniem kredytu hipotecznego.
LTV (Loan to Value)
Wskaźnik pokazujący, jaki procent wartości nieruchomości stanowi kwota kredytu. Przykładowo przy nieruchomości wartej 500 000 zł i kredycie 400 000 zł, LTV wynosi 80%. Im wyższe LTV (czyli im niższy wkład własny), tym zwykle wyższa marża banku i konieczność wykupienia dodatkowego ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.
Marża banku
Stały, indywidualnie negocjowany element oprocentowania kredytu, doliczany do zmiennej stawki referencyjnej (obecnie WIBOR – patrz niżej). To właśnie marża jest głównym elementem oferty, na który kredytobiorca ma wpływ poprzez negocjacje, wysokość wkładu własnego czy skorzystanie z dodatkowych produktów banku.
Nadpłata kredytu
Wpłata wyższa niż wynika to z harmonogramu spłat, przeznaczona na wcześniejszą redukcję kapitału. Nadpłata pozwala skrócić okres kredytowania albo obniżyć wysokość przyszłych rat – szczegółowo opisaliśmy to w osobnym wpisie na blogu o nadpłacie kredytu hipotecznego.
Prowizja bankowa
Jednorazowa opłata pobierana przez bank za udzielenie kredytu, zwykle wyrażona w procentach kwoty kredytu (np. 0–3%). Część banków rezygnuje z prowizji w zamian za wyższą marżę lub skorzystanie z dodatkowych produktów – warto porównywać całkowity koszt kredytu, a nie samą prowizję czy samą marżę osobno.
Rata równa i rata malejąca
Rata równa (annuitetowa) – każda rata ma taką samą wysokość przez cały okres kredytowania (choć proporcja część odsetkowa/kapitałowa zmienia się w czasie). Rata malejąca – część kapitałowa raty jest stała, więc rata jest wyższa na początku i stopniowo maleje. Przy racie malejącej łączny koszt odsetek jest niższy, ale początkowe obciążenie budżetu domowego – wyższe.
Refinansowanie kredytu
Zaciągnięcie nowego kredytu hipotecznego w innym banku w celu spłacenia obecnego zobowiązania, zwykle na korzystniejszych warunkach (niższa marża, inna waluta rat, dłuższy okres spłaty). Refinansowanie ma sens szczególnie wtedy, gdy od zaciągnięcia kredytu minęło już kilka lat, a warunki rynkowe lub Twoja sytuacja finansowa istotnie się poprawiły.
Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy (RKM)
Rządowy program umożliwiający zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego bez wkładu własnego (lub z niewielkim wkładem) dzięki gwarancji Banku Gospodarstwa Krajowego. Program przewiduje też dodatkowe „spłaty rodzinne” po urodzeniu drugiego i kolejnych dzieci w trakcie spłaty kredytu. Szczegółowe zasady i limity opisaliśmy w osobnym wpisie o kredycie bez wkładu własnego.
RRSO (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania)
Wskaźnik pokazujący całkowity, rzeczywisty koszt kredytu w skali roku, uwzględniający nie tylko oprocentowanie, ale też prowizję, ubezpieczenia i inne obowiązkowe opłaty. Bank ma obowiązek podać RRSO w każdej ofercie – to najlepszy sposób na porównanie realnego kosztu kredytów z różnych banków, ponieważ samo oprocentowanie nominalne bywa mylące.
Ubezpieczenie pomostowe
Dodatkowy koszt (podwyższona marża) naliczany przez bank od momentu uruchomienia kredytu do chwili prawomocnego wpisania hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości – czyli na czas, gdy bank nie ma jeszcze formalnie ustanowionego zabezpieczenia. Po wpisie hipoteki ubezpieczenie pomostowe znika, a marża wraca do standardowej wysokości.
WIBOR (i planowana zmiana na nowy wskaźnik)
WIBOR to obecnie obowiązująca stawka referencyjna, na podstawie której – wraz z marżą banku – wyliczane jest oprocentowanie większości kredytów o zmiennym oprocentowaniu w Polsce. Zgodnie z ogłoszonym harmonogramem reformy wskaźników referencyjnych, WIBOR ma zostać całkowicie zastąpiony nowym wskaźnikiem najpóźniej do końca 2027 roku, a zamiana w istniejących umowach kredytowych ma zostać przeprowadzona systemowo, na jednolitych zasadach ustalonych przez Krajową Grupę Roboczą. Ostateczny następca WIBOR-u (m.in. rozważane są WIRON i POLSTR) nie został jeszcze przesądzony – śledzimy temat na bieżąco w naszych wpisach blogowych o WIBOR i POLSTR.
Wkład własny
Część ceny nieruchomości, którą kredytobiorca pokrywa z własnych środków, bez finansowania bankowego. Standardowo banki wymagają minimum 10–20% wkładu własnego, choć część klientów (np. w ramach Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego) może liczyć na kredyt bez wkładu własnego lub z niższym progiem.
Wcześniejsza spłata kredytu
Całkowita spłata pozostałego zadłużenia przed umownym terminem zakończenia kredytu. W przypadku kredytów o zmiennym oprocentowaniu bank co do zasady nie może pobierać rekompensaty za wcześniejszą spłatę po upływie pierwszych 3 lat od uruchomienia kredytu (a w wielu przypadkach wcale) – warto to zweryfikować w swojej umowie przed podjęciem decyzji.
Zdolność kredytowa
Ocena banku, czy dana osoba (lub gospodarstwo domowe) jest w stanie terminowo spłacać zaciągnięty kredyt wraz z odsetkami. Bank bierze pod uwagę m.in. dochody, wydatki, liczbę osób na utrzymaniu, historię w BIK oraz inne posiadane zobowiązania. To właśnie zdolność kredytowa – a nie sama chęć zaciągnięcia kredytu – decyduje o maksymalnej kwocie, jaką bank jest skłonny pożyczyć.
Masz pytanie o pojęcie, którego nie znalazłeś/-aś na tej liście? Napisz do nas – chętnie pomożemy i uzupełnimy słownik.
👉 Sprawdź swoją ratę w kalkulatorze kredytowym
👉 Umów się na bezpłatną konsultację – napisz do nas
👉 Obserwuj nas na Instagramie i Facebooku (KS Finance / kredytowe_tipy)
Autor: Łukasz Marciniak, KS Finance – ekspert kredytowy
Źródła:
